香港《淡水冷卻塔實務守則》（2023年版）分為三部分：設計及安裝、操作及保養，以及水處理方法。對已經有冷卻塔在運作的樓宇業主來說，最實在影響日常運作的是第2部分。它列出指標性的水質準則 —— 總退伍軍人桿菌數低於10 cfu/mL、異養菌落計數低於100,000 cfu/mL —— 要求至少每六個月清洗、清污泥及消毒一次，逐級訂明每個退伍軍人桿菌數值須採取的行動，並要求操作及保養紀錄至少保存兩年、可應要求出示。2023年版於2023年11月21日發布，2024年5月21日全面實施。
《實務守則》建基於「淡水冷卻塔計劃」 —— 機電署轄下的計劃，讓指定地區內的樓宇可以用淡水做蒸發式冷卻，而不是只能使用氣冷式設備。加入計劃，你的冷卻塔才屬合法使用；《守則》就是你答應遵守的規則手冊。
它的地位值得說清楚。《守則》本身訂明了優先次序：先是法例及附屬法例，其次是相關的實務守則及技術標準，然後才是《守則》本身。所以它本身並非法例。但它是檢查冷卻塔時的基準 —— 偏離它，你便要拿出理由解釋 —— 向機電署解釋，也向事故發生後追問的每一個人解釋。
最值得記住的一點：《守則》的內容是寫給操作保養承辦商和水處理服務供應商執行的，但它不是為了免除業主的責任而寫。聘請承辦商，交出去的是工作，不是責任。
| 部分 | 涵蓋內容 | 誰需要它 |
|---|---|---|
| 第1部分 | 設計、安裝及調試 | 新冷卻塔、更換設備、重大改動 |
| 第2部分 | 操作及保養 | 每一棟已有冷卻塔運作的樓宇 |
| 第3部分 | 水處理方法 | 你和你的水處理服務商一起使用 |
如果你擁有或管理現有樓宇，日常責任都寫在第2部分。第3部分描述你付錢購買的水處理化學方案。第1部分則在興建或更換設備時才用得上。
第2部分列出一個指標性冷卻水水質準則表。《守則》講明這個表只供參考 —— 它是「健康的水應該是甚麼樣子」的指引，不是及格證書。話雖如此，這些是檢查人員熟悉的數字，也是你的水處理方案應該守住的數字。
| 參數 | 準則 |
|---|---|
| 總退伍軍人桿菌數 | 少於10 cfu/mL |
| 異養菌落計數（HCC） | 少於100,000 cfu/mL |
| pH值 | 7 – 10 |
| 導電率 | 少於1,500 µS/cm |
| 總溶解固體 | 少於1,000 ppm |
| 懸浮固體 | 少於150 ppm |
| 鈣硬度 | 少於500 ppm CaCO₃ |
| 總鹼度 | 80 – 500 ppm CaCO₃ |
| 氯化物 | 少於200 mg/L |
| 硫酸鹽 | 少於200 mg/L |
| 總鐵 | 少於1.0 mg/L |
| 游離餘氯 | 0.5 – 1.0 mg/L* |
| 殺菌劑／緩蝕劑劑量 | 按製造商規格 |
* 《守則》註明，操作者可因應現有喉管狀況，自行決定合適的濃度。資料來源：《實務守則》第2部分（2023年版）表2.1。
其中兩項值得補充。pH 7–10是一個很闊的範圍，而範圍的頂部正是氯幾乎失效的地方 —— pH高於8，大部分游離氯已解離成殺菌力弱的次氯酸根離子。一座冷卻塔可以完全符合《守則》的pH範圍，實際上卻近乎沒有消毒能力。原因我們在pH對各種殺菌劑的影響（英文）詳細解釋。至於總鐵低於1.0 mg/L，它其實不是健康指標，而是腐蝕的警號 —— 水裏的鐵，本來是喉管壁的一部分（見水系統的金屬腐蝕（英文））。
這是《守則》最常被人誤解的部分，多數人以為只有一條界線。其實有幾級，每一級要求的行動都不同。第2部分把它們列為控制策略：
| 總退伍軍人桿菌數 | 代表甚麼 | 《守則》要求 |
|---|---|---|
| 未有檢出 （<10 cfu/mL） | 系統受控 | 維持每季監測，並維持水處理方案 |
| ≥10且<1,000 cfu/mL | 檢討方案 | 調查、檢討水處理方案、採取補救措施（包括立即進行在線消毒），並於3至7天內重新抽樣 |
| ≥1,000 cfu/mL | 執行糾正措施 | 調查、檢討方案，並立即進行緊急消毒，3天內重新抽樣 |
消毒之後，不是一次合格就完事。《守則》要求連續兩次樣本都未有檢出退伍軍人桿菌，才可以回復例行的每季監測。如果重驗結果仍在100 cfu/mL或以上但低於1,000，就要再次清洗消毒，重複整個循環；如果達到1,000 cfu/mL或以上，就要重新進行緊急消毒。
把這個階梯當作商業風險再讀一次，而不只是化學問題。一個1,000 cfu/mL的結果，觸發的不只是一次緊急消毒 —— 而是一個你走不出去的重驗循環，直至連續兩次結果乾淨為止。那是幾個星期的干擾和開支，而一套真正運作的水處理方案，本來完全可以避免。
退伍軍人桿菌最受注目。但《守則》對異養菌落計數 —— 量度水中細菌總量的一般指標 —— 同樣設有行動階梯：
| HCC結果 | 《守則》要求 |
|---|---|
| <100,000 cfu/mL | 重複例行監測 |
| ≥100,000且<5,000,000 cfu/mL | 立即進行清洗及消毒 |
| ≥5,000,000 cfu/mL | 調查 —— 這同時是緊急消毒的觸發條件之一 |
HCC值得留意，正因為它比退伍軍人桿菌更早變化。異養菌數字上升，代表水正變得適合微生物生長 —— 有養分、有生物膜、有阿米巴變形蟲棲身的地方。退伍軍人桿菌是這個生態系統的搭客。等到退伍軍人桿菌數字上升時，HCC通常早就發出過警號。
《守則》列明三個觸發條件，任何一個都足夠：
第三個條件最值得注意，也最容易讓管理不善的系統中招。你不需要一個災難性的數字才落入緊急消毒 —— 只需要一套一直修不好普通問題的方案。
第2部分有三條經常被忽略的操作規則：
實務上如何安排，我們在冷卻塔應該幾耐清洗一次詳細講解。
上面講的都是《守則》 —— 你操作時遵循的規則手冊。值得把它和法定層面分開，因為兩者是兩回事，卻經常被混為一談。
自2011年起，機電署根據《公眾衞生及市政條例》（第132章）規管淡水冷卻塔的水質。獲食物環境衞生署署長轉授權力（2011年1月24日起生效）後，機電署可以進入處所抽取水樣本，並自2011年4月起進行檢查和抽樣。這些是隨機突擊抽驗 —— 不會預先通知。
之後發生甚麼，取決於數字：
| 機電署抽驗結果 | 機電署發出 | 後果 |
|---|---|---|
| 10 – 1,000 cfu/mL | 勸諭信 | 要求你按《守則》以在線消毒回復水質。不屬違法 —— 但你已被正式提醒，記錄在案。 |
| ≥ 1,000 cfu/mL | 根據《公眾衞生及市政條例》發出的《妨擾事故通知》 | 須進行緊急消毒並重新化驗，在訂明限期內消除妨擾。不遵從通知即屬違法。 |
還有一個與罰款無關的後果。機電署會公開發布總退伍軍人桿菌數達1,000 cfu/mL或以上、獲發《妨擾事故通知》的冷卻塔所在樓宇位置，名單涵蓋過去三個月，以公開PDF形式在機電署網站發布，隨結果更新。如果你管理的是酒店、商場或甲級寫字樓，本文最應該重讀的就是這一段。水質可以救回來；上了名單就是公開紀錄，你的租戶、住客和同行都看得到。
你大可以問：這是不是紙上談兵的風險？機電署公布自己的抽驗統計，我們不用猜。
2026年上半年（1月至6月），機電署的例行抽驗在219棟樓宇抽取了348個淡水冷卻塔水樣本。其中1個達到1,000 cfu/mL或以上，獲發《妨擾事故通知》；但有35個介乎10至1,000 cfu/mL —— 即勸諭信級別。
這才是值得細想的數字。香港例行抽驗中，大約每十個樣本就有一個驗出超過《守則》限值的退伍軍人桿菌。不算災難，也絕不罕見。機電署自己對這個級別的評語相當直白 —— 它形容這類個案「往往反映日常保養及水處理工作間歇性欠缺警覺」（譯自英文原文）。
對大多數樓宇來說，被檢控不是最現實的風險。成為那十分之一才是。而名單內外的分別不是運氣 —— 是兩次檢查之間，有沒有人真正在執行方案。
上述數字為機電署公布的2026年1月至6月例行抽驗統計，擷取於2026年7月15日。機電署會定期更新，最新數字請查閱來源。
第2部分要求操作及保養手冊和紀錄由獲授權人員保存，可應要求隨時供查閱，並至少保存兩年。任何報告中發現的缺陷，必須立即通知業主、佔用人、管理人或其指定代表。
檢查時亦會查閱最新的裝置文件，以及過去一年已填妥的檢查及保養清單、紀錄和日誌。
這就是為甚麼我們每次到訪後都發出寫明日期的書面報告，也是你應該對任何服務商有的要求。工作做得好但沒有記錄，等於沒有辯護理由。「兩年」不是存檔習慣的建議 —— 而是任何人可以要求你證明做過甚麼的時間窗。
把《守則》濃縮成業主實際要確保發生的事：
這些都不高深，只是按時間表做的普通專業保養，加上紀錄。出事的原因幾乎從來不是有人看不懂化學 —— 而是沒有人負責看住日曆。
《守則》本身訂明了優先次序：先是法例及附屬法例，其次是相關的實務守則及技術標準，然後才是《守則》本身。它是「淡水冷卻塔計劃」的操作基準，也是檢查冷卻塔時的依據，所以偏離《守則》，業主便需要提出理由解釋。
《實務守則》第2部分要求冷卻塔系統定期清洗、清污泥及消毒，至少每六個月一次。這是最低要求。污垢積聚嚴重、塵土負荷高或風險較高的冷卻塔，需要更頻密清洗。
低於10 cfu/mL當作「未有檢出」，維持每季監測。達到10 cfu/mL或以上但低於1,000，須調查、檢討水處理方案並立即進行在線消毒，然後在3至7天內重新抽樣。達到1,000 cfu/mL或以上，須立即進行緊急消毒，並在3天內重新抽樣。
至少兩年。操作及保養手冊和紀錄須由獲授權人員保存，並可應要求隨時供查閱。檢查時亦會查閱過去一年已填妥的檢查清單、紀錄和日誌。
視乎數值。介乎10至1,000 cfu/mL，機電署會發出勸諭信，要求業主按《實務守則》以在線消毒回復水質。達到1,000 cfu/mL或以上，機電署會根據《公眾衞生及市政條例》發出《妨擾事故通知》，要求進行緊急消毒並在訂明限期內重新化驗，不遵從通知即屬違法。機電署亦會公開發布獲發《妨擾事故通知》的樓宇名單。
可以。機電署獲食物環境衞生署署長根據《公眾衞生及市政條例》轉授權力（2011年1月24日起生效），可進入處所抽取淡水冷卻塔的水樣本，並自2011年4月起進行隨機突擊檢查和抽樣。
不會。《守則》把工作交由操作保養承辦商和水處理服務供應商執行，但裝置的責任仍在業主身上。真正保障業主的，是行之有效的水處理，加上能證明工作已完成的紀錄。
我們會實地檢視系統，按《守則》準則化驗水質，坦白告訴你現況。